Immobilienumsätze stabilisierten sich 2023 auf niedrigem Niveau – Durchschnittliche Kaufpreise sanken um rund zehn Prozent – Neubautätigkeit drastisch eingebrochen
Der Gutachterausschuss (GAA) für Grundstückswerte in der Stadt Landshut hat in den vergangenen Wochen sowohl die aktuellen Bodenrichtwerte als auch die im neuen Immobilienmarktbericht nachzulesenden, sogenannten „sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten“ jeweils zum Stichtag 1. Januar 2024 per Beschluss festgestellt. Die Ergebnisse präsentierte GAA-Vorsitzender Florian Lang nun Oberbürgermeister Alexander Putz. Das Fazit: Die Auswirkungen der bundesweit spürbaren Unsicherheiten auf dem Immobilienmarkt spiegeln sich auch in Landshut wider, obwohl sich die Umsätze nach dem Einbruch 2022 im vergangenen Jahr auf allerdings weiterhin niedrigem Niveau stabilisiert haben. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Bauplätze des individuellen Baulandes – also für Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser – sind 2023 im Vergleich zum Vorjahr jedoch um etwa zehn Prozent zurückgegangen. In einer ähnlichen Größenordnung, nämlich um 11,5 Prozent, sanken auch die Preise im Bereich der Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen. Auffällig ist zudem, dass die Neubautätigkeit drastisch eingebrochen ist. So wurden in den vergangenen beiden Jahren nur noch 57 Erstverkäufe von Wohnungen verzeichnet. Zum Vergleich: In den vier vorangegangenen Jahren weist der Immobilienmarktbericht rund 580 Erstverkäufe für das Stadtgebiet Landshut aus.
„Besonders diese Statistik ist besorgniserregend, denn sie verdeutlicht, dass auch in unserer Region seit 2022 kaum noch neue Wohnungen entstehen“, waren sich der OB und Lang einig. Dabei brauche eine schnell wachsende Stadt wie Landshut dringend mehr bezahlbaren Wohnraum, um die stetig steigende Nachfrage decken zu können, betonte Putz. „Die Stadt kann das schon aus finanziellen Gründen niemals alleine schaffen.“ Für private und gewerbliche Investoren wiederum sei es angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen, die nach wie vor von sehr hohen Baupreisen und gleichzeitig stark gestiegenen Zinsen geprägt sind, „momentan ganz offensichtlich nicht mehr rentabel, ihr Geld in den Neubau von Immobilien zu stecken“. Die Bundespolitik müsse diesem deutschlandweiten, nicht zuletzt für den Mietmarkt gefährlichen Trend rasch entgegenwirken, mahnte Putz. „Das kann einerseits in Form von entsprechenden Förderprogrammen geschehen, andererseits sollten wir ernsthaft prüfen, ob wir in Deutschland gerade im Bereich der energetischen Baustandards nicht übers Ziel hinausschießen. Diese Vorschriften sind in unserem Land nämlich ein erheblicher Kostenfaktor bei allen Bauprojekten.“
Im neuen Immobilienmarktbericht sind freilich noch zahlreiche weitere Belege für die aktuell herrschende Flaute zu finden. Der Umsatz hat sich demnach 2023 zwar auf niedrigem Niveau stabilisiert bzw. leicht erholt; sowohl die Zahl der Transaktionen (616 Kauffälle) als auch der Flächenumsatz (41,5 Hektar) und der Geldumsatz (343,5 Millionen Euro) liegen über den Vergleichswerten des Jahres 2022. Von den Rekordergebnissen der Jahre 2018 bis 2021 sind diese Daten jedoch ein gutes Stück entfernt. Ebenfalls nach unten zeigt das Barometer bei den Preisen. So wurden für Bauplätze des „individuellen Baulandes“, sprich für unbebaute Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern, mit 900 Euro pro Quadratmeter etwa zehn Prozent weniger gezahlt als noch ein Jahr zuvor. Zu beachten ist laut GAA-Vorsitzendem Lang jedoch, dass in sehr guten Lagen „immer noch die Spitzenpreise der jüngeren Vergangenheit erzielt werden“. Möglicherweise zeige sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen wieder eine stärkere preisliche Differenzierung der Wohnlagen innerhalb des Stadtgebiets. Der Markt für Geschosswohnungsbauland wiederum habe sich insgesamt auf dem Umsatzniveau vor den beiden Rekordjahren 2020 und 2021 eingependelt. „Vor allem großflächige Transaktionen finden weniger statt“, erläuterte Lang. „Oftmals werden nur kleine Mehrfamilienhäuser mit zum Beispiel vier bis sechs Einheiten gebaut.“ Die Baulandpreise für Gewerbe seien dagegen in den vergangenen beiden Jahren im gesamten Isartal entlang der Autobahn A92 nochmals deutlich gestiegen. Für den Bereich der Stadt Landshut bewegten sich die Bodenrichtwerte nunmehr um einen mittleren Wert von 300 Euro pro Quadratmeter.
Bei den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihen- und Doppelhäusern sei auch 2023 „eine starke Zurückhaltung der Marktteilnehmer zu verzeichnen gewesen“, so Lang. Zurückzuführen sei dies auf erhöhte Finanzierungskosten infolge des gestiegenen Zinsniveaus sowie auf Unklarheiten bezüglich der energetischen Situation und möglichen Folgekosten. „Dies macht – bei gleichzeitig weiter hohen Baukosten – vielen Interessenten den Immobilienerwerb momentan unmöglich.“ Aufseiten der Eigentümer stünden zudem „teilweise unrealistische Preiserwartungen, entstanden durch sehr hohe Preisniveaus der Vergangenheit, Verkäufen entgegen“, sagte der GAA-Vorsitzende. Als auffällig bezeichnete er, dass jüngere Immobilien („Youngtimer“), die bereits in höherem energetischen Standard errichtet und mit alternativen Heizformen ausgestattet sind, weiterhin verhältnismäßig hohe Preise erzielten. „Gleichzeitig wurde die zum Teil überbordende Entwicklung der Vorjahre bei älteren Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf korrigiert.“ Der mittlere Verkaufspreis für den Weiterverkauf freistehender Einfamilienhäuser lag 2023 im Stadtgebiet Landshut bei rund 730.000 Euro; für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser wurden im Durchschnitt etwa 560.000 Euro bezahlt.
Im Bereich der Eigentumswohnungen macht sich schließlich, wie bereits oben erwähnt, die drastisch gesunkene Neubautätigkeit in niedrigen Umsatzzahlen beim Erstverkauf besonders bemerkbar. Im Marktsegment der Erstverkäufe seien 2023 darüber hinaus die Preise nochmals geringfügig auf im Mittel 6.900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen, sagte Lang. Für den Weiterverkauf von Eigentumswohnungen dagegen erzielten Verkäufer deutlich niedrigere Erlöse: Durchschnittlich wurde ein Rückgang um 11,5 Prozent auf nun 4.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche festgestellt.
Info Bodenrichtwerte:
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte in Euro pro Quadratmeter für das gesamte Stadtgebiet und alle Teilmärkte: landwirtschaftliche Flächen sowie Bauland für verschiedene Nutzungsarten. Sie beziehen sich auf den reinen Bodenwert ohne aufstehende Gebäude oder Aufwuchs, etwa durch Wald. Die Werte werden erschließungsbeitragsfrei und ohne Belastungen ermittelt. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte werden alle notariell beurkundeten Kaufverträge von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfasst und ausgewertet. Die Bodenrichtwerte erfüllen bei der Schaffung von Immobilienmarkttransparenz eine herausragende Rolle, da sie die Wertentwicklung aller Grundstücksteilsegmente im Gebiet der Stadt Landshut darstellen.
Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2024 liegen vom 29. April bis zum 31. Mai 2024 während der Dienstzeiten (Montag bis Freitag von 8 bis 12 Uhr und Montag bis Donnerstag zusätzlich von 14 bis 16.30 Uhr) in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Stadt Landshut (Uniper-Gebäude, Luitpoldstraße 27, Erdgeschoss Raum B 0.01 – Zugang über Pforte Uniper) zur Einsichtnahme öffentlich aus. Einzelauskünfte zu Bodenrichtwerten können online unter www.boris-bayern.de zu einem Kostensatz von 25 Euro erworben werden.
Info Immobilienmarktbericht:
Im Immobilienmarktbericht werden die Umsatzzahlen mit Anzahl der gehandelten Fälle, den Flächen und dem Geldvolumen in allen Teilmärkten als Entwicklung über die Jahre ausgewiesen. Zudem werden die durchschnittlichen Preisniveaus in den einzelnen Teilmärkten sowie die für Fachanwender erforderlichen weiteren Daten dargestellt.
Neu ist die Aufschlüsselung dieses Berichts in zwei Teile:
Der erste Teil, die sogenannte Marktübersicht, enthält die Umsatzzahlen sowie die durchschnittlichen Preisniveaus. Er steht allen Interessierten auf der Homepage der Stadt unter www.landshut.de kostenfrei zum Herunterladen zur Verfügung.
Teil zwei geht unter der Überschrift „Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten“ in die Tiefe und bietet auch die laut bayerischem Kostengesetz gebührenpflichtigen Fachdaten wie Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Indexreihen und Ertragsfaktoren. Diese werden vor allem von Fachanwendern benötigt, aber auch zur Besteuerung durch die Finanzverwaltung herangezogen. Die Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser können auch für Privatpersonen interessant sein.
Foto: Stadt Landshut (Verwendung mit Quellenangabe honorarfrei möglich)
Bildtext: Florian Lang, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, stellte Oberbürgermeister Alexander Putz den neuen Immobilienmarktbericht vor.
